マレーシアでの不動産運用・物件管理、移住、事業進出サポートなど、
マレーシア、ジョホールバルにおけるライフスタイルをトータルコンサルティング
マレーシア、ジョホールバルにおけるライフスタイルをトータルコンサルティング
2019/04/08
2021/04/26
マレーシアに移住して、広々とした住宅でマレーシアライフをエンジョイしたいと思う方はあとを絶ちません。
やはり、日本の住宅事情を考えると、マレーシアの広くてゆったりとしたデザインの住宅はとても魅力があります。
コンドミニアムには、住宅以外にも駐車場、プール、ジム、BBQエリアなど各種施設が揃っていますので、その点も日本の住宅事情にはない魅力です。
価格帯も同じスペックのものを日本で買えば数億円程度の物件を、数千万円で手に入れる事が出来るという魅力も備わっています。
為替などを注意深く見れば、約2,000万円程度で3ベッドルームの物件を自分のものにすることも可能だったりします。
日本であれば区分所有のワンルーム投資物件に投資する金額で、素晴らしいお部屋を購入できるのです。
こうした魅力が多いマレーシアの不動産ですが、マレーシアで不動産を所有する際の判断には、いくつかしっかりと理解しておくべきことがあります。
まず一つ目として、マレーシアの不動産は供給過剰が顕著になっているマーケットであるということです。
2019年時点でジョホールバルでの不動産の建設ラッシュは一巡し、今は出来上がった物件をいかに捌くかという方向に進んできています。
一方でクアラルンプールエリアはまだまだ建設途中の不動産も多数あり、これからの市況でどのように販売を進めていくべきかをデベロッパーも悩んでいる状況です。
昨今のニュースでもマレーシアには売れ残り物件が約30,000件もあるということですので、投資物件として買う場合や、将来の転売を考える場合、このポイントは大きく影響します。
二つ目としては、マレーシアでの不動産売買の手続きには想像以上に時間を要するということです。
日本であれば、売買契約を結んで、必要な金銭のやりとりが済めば自分の所有物となります。
しかし、マレーシアでは、これらの手続きに要する時間がかなりかかってしまいます。
特に外国人である日本人が不動産を購入する場合、ローンの審査や政府への手続きに数ヶ月を要することも珍しくありません。
このような負の部分もしっかりと認識して、納得した上で購入の判断をしていただきたいと思っています。
マレーシアで不動産を持つという選択をした場合、以下の3つのケースで不動産を活用することになります。
自己使用目的であれば、許される予算内で住みたい不動産を買えば良いということになります。
しっかり使い切った後は、売却することによって現金化も可能です。
一番満足度の高い不動産活用方法となります。
プレビルド物件での想定賃料には、「そうなってほしい」というプレミアムがついているため現実相場との乖離があります。
さらに賃貸相場の形成はコンドミニアムに対してであり、1つのユニットに対してではないため一軒だけでの相場コントロールは難しくなります。
また、物件の維持には内装費、管理費、サービス料、税金等様々なコストもかかってきます。
確実な利回り狙いは困難であるといえます。
将来的な値上がりを期待した場合、値上がりするのがいつどのタイミングなのか正確な予測は難しくなります。
さらにジョホールは供給過剰な建設ラッシュ事象も発生しており、値上がり予測の不確定要素となります。
資金的に余力があり「待てる」場合を除いてはあまりオススメできるケースではありません。
私ども、永く現地での不動産売買をお手伝いした経験からしますと、短期でのマレーシア滞在の場合は、賃貸やサービスアパートメントでマレーシアライフをエンジョイされることをオススメしています。
ですが、中長期でマレーシアに滞在の場合、お気に入りの不動産を見つけて、内装も自分好みにして生活するのもオススメできます。
ただし、この場合もデベロッパーから素直に不動産を購入するより、現物物件でセカンドオーナーとして物件を所有することの方がメリットがあります。
マレーシアに限らず、他の国でも同様ですが不動産を所有する場合のメリット、デメリットをしっかり認識した上で、自分にとってのベストを選ばれることが何よりも大切かなと思います。
マレーシアで外国人向けの不動産が販売されたのは、2000年代に入ってからでしょうか？
それまではローカル向けの物件が多数を占めておりましたが、徐々に外国人向けの不動産も多数建設され、販売されるに至っています。現在では、供給過剰なマーケットになっているとも言われています。
こうしたマーケットで不動産を購入するのはリスクが存在しています。
そのため、マレーシアで不動産を購入される場合には、しっかりと検討した上で、ご購入されることをお勧めしております。
マレーシアで日本人が不動産を購入する場合、
① デベロッパーから新規に購入
② デベロッパーからの新中古 / 現オーナーからの中古物件の購入
③ Rent to Own（購入オプション付き賃貸契約）
上記3つのケースがあります。
まずは、それぞれのメリット、デメリットにはどのようなものがあるかという点から確認していきましょう。
新規物件として購入することが可能。デベロッパーとしては新規で購入いただけるならということで、たくさんのサービスを用意し、購入しやすい環境を作る努力をしてくれています。
メリット
デベロッパーからの購入の場合は、上記のすべてかいずれかをサービスしてもらえる可能性があります。こうした点を知っているかどうかはとても大切ですので、購入の際にはしっかりとサービス内容の確認をし、交渉することをお勧めします。
デメリット
ある程度開発状況がどうなったかを確認しながら購入することができますので、安心感が増します。
メリット
マレーシアマーケットでは、外国人向けのコンドミニアムは価格変動が大きく、戸建物件は価格変動が小さいという傾向があります。こうしたことも加味しながら、ご自身の予算に合った物件を購入されるのが良いかもしれません。
デメリット
気に入った物件を見つけて、購入したいけど不安もあるなぁという場合は、最初は賃貸契約で住みつつ、2年後にその物件を購入できるという内容で契約することも可能です。
メリット
デメリット
マレーシアでは、2014年から外国人の最低不動産購入価格が、原則RM1,000,000となる規制が行われています。
その前までは、RM500,000でしたので、最低不動産購入価格は一気に倍に増えました。
この政策は、外国人がマレーシア国内の不動産を買い集めてマレーシア人が不動産を所有できなくなることを防ぐための政策です。
ただし、ジョホールバルのメディニ地区等では、最低不動産購入価格の条件は適用されず、購入価格の規制はありません。
さて、この規制が出来てから7年ぐらいが立つわけですが、その後どうなっているかと言いますと。。。
そもそもマレーシア人が購入したいと思う不動産と外国人が購入したいと思う不動産には大きな違いがあります。
たとえ、安い不動産があったとしても、セキュリティゲートもないエリアの物件を外国人が購入するでしょうか？
私は正直そのように思えません。
しかも、マレーシア人が好んで購入する物件は今でもRM500,000ぐらいでの取引価額かと思います。
それより低い価格の物件もあります。そうなると、当初RM500,000からRM1,000,000未満の不動産を購入された外国人には、売却したくてもマーケットがない状態（ローカルマレーシア人だけが対象で、しかもRM500,000以上の不動産は買いにくい層）ですし、購入できる外国人は規制で購入ができないというなんとも出口の見えない状況に陥っているように感じます。
外国人の最低不動産購入価格の規制により不動産の流動性を著しく落としている可能性があるため、いくらの規制が妥当なのかを再度検証の上で見直ししてほしいと切に願っています。
現地の不動産業の感覚としては、RM500,000のままでも外国人がマレーシアの不動産を買い漁るような事態は少ないのではないかと思っています。
マレーシアでは、外国人でも不動産購入のための銀行ローンを組むことができます。
しかしながら、年々銀行ローンを受けるための審査は厳しくなってきており、誰もが銀行ローンを使える訳ではなくなりつつあります。銀行によってローンの申し込みの条件があります。
最低条件として、MM2Hビザなどのビザを取得していることを条件にしている銀行が多くなっています。
銀行からすると、ローンを組んで海外に生活拠点を持ったままではしっかり回収できるかの不安があります。そうした不安を払拭するためにも、ビザの要件を求める銀行が多いです。
ビザ要件以外にも、現在の収入や資産証明など銀行が求める書類を用意する必要があります。当然ですが、しっかりと返してくれるバックグラウンドがあるかどうかの確認になりますね。
また、ローンを組んだとしても物件価格の50～60%ほどのローンになりますので、頭金として40～50%ほどの現金の用意が必要になります。銀行ローンを活用される方の属性にもよりますので、60%の融資が上限でも下限でもない点は、ご了承いただければと思います。
とはいえ、マレーシアでローンを組めるというのは他の国ではなかなかないメリットになりますので、チャレンジされる方も多いかと思います。
銀行ローンの状況が上述した通りのため、基本的にはキャッシュでの購入を前提に考えられるのが良いかと思います。ですが、全額をキャッシュで払うのは気がひける場合は、一部ローンを活用するという方法が安心かと思います。
そして、不動産をローンで購入されるなら、MM2Hビザを合わせて取得することも想定しておくと良いですね。
ジョホールバルでの不動産購入をお考えの方は、弊社に一度ご相談ください。弊社は長年ジョホールバルでの不動産市況を見てきておりますので、お客様のご予算や購入目的などに合わせてお客様にとっての最良の物件をお探しし、購入のお手伝いさせていただきます。
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