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マレーシア・ジョホールバルでの不動産購入

マレーシア・ジョホールバルでの不動産購入

 2019/04/08     

 2021/04/20

マレーシアで不動産を購入するときに知ってほしいこと

マレーシアに移住して、広々とした住宅でマレーシアライフをエンジョイしたいと思う方はあとを絶ちません。

やはり、日本の住宅事情を考えると、マレーシアの広くてゆったりとしたデザインの住宅はとても魅力があります。

コンドミニアムには、住宅以外にも駐車場、プール、ジム、BBQエリアなど各種施設が揃っていますので、その点も日本の住宅事情にはない魅力です。

価格帯も同じスペックのものを日本で買えば数億円程度の物件を、数千万円で手に入れる事が出来るという魅力も備わっています。

為替などを注意深く見れば、約2,000万円程度で3ベッドルームの物件を自分のものにすることも可能だったりします。

日本であれば区分所有のワンルーム投資物件に投資する金額で、素晴らしいお部屋を購入できるのです。

マレーシアで不動産購入するときに知ってほしいこと

こうした魅力が多いマレーシアの不動産ですが、マレーシアで不動産を所有する際の判断には、いくつかしっかりと理解しておくべきことがあります。

まず一つ目として、マレーシアの不動産は供給過剰が顕著になっているマーケットであるということです。

2019年時点でジョホールバルでの不動産の建設ラッシュは一巡し、今は出来上がった物件をいかに捌くかという方向に進んできています。

一方でクアラルンプールエリアはまだまだ建設途中の不動産も多数あり、これからの市況でどのように販売を進めていくべきかをデベロッパーも悩んでいる状況です。

昨今のニュースでもマレーシアには売れ残り物件が約30,000件もあるということですので、投資物件として買う場合や、将来の転売を考える場合、このポイントは大きく影響します。

二つ目としては、マレーシアでの不動産売買の手続きには想像以上に時間を要するということです。

日本であれば、売買契約を結んで、必要な金銭のやりとりが済めば自分の所有物となります。

しかし、マレーシアでは、これらの手続きに要する時間がかなりかかってしまいます。

特に外国人である日本人が不動産を購入する場合、ローンの審査や政府への手続きに数ヶ月を要することも珍しくありません。

このような負の部分もしっかりと認識して、納得した上で購入の判断をしていただきたいと思っています。

不動産購入時に必要な税金についてはこちら

マレーシアで不動産を購入する時の活用方法

マレーシアで不動産を持つという選択をした場合、以下の3つのケースで不動産を活用することになります。

  1. ご自身で活用するため(自己使用、別荘使用等)

    自己使用目的であれば、許される予算内で住みたい不動産を買えば良いということになります。

    しっかり使い切った後は、売却することによって現金化も可能です。

    一番満足度の高い不動産活用方法となります。

  2. 直近の資産運用のため(利回り期待)

    プレビルド物件での想定賃料には、「そうなってほしい」というプレミアムがついているため現実相場との乖離があります。

    さらに賃貸相場の形成はコンドミニアムに対してであり、1つのユニットに対してではないため一軒だけでの相場コントロールは難しくなります。

    また、物件の維持には内装費、管理費、サービス料、税金等様々なコストもかかってきます。

    確実な利回り狙いは困難であるといえます。

  3. 将来の資産形成のため(将来の値上がり期待)

    将来的な値上がりを期待した場合、値上がりするのがいつどのタイミングなのか正確な予測は難しくなります。

    さらにジョホールは供給過剰な建設ラッシュ事象も発生しており、値上がり予測の不確定要素となります。

    資金的に余力があり「待てる」場合を除いてはあまりオススメできるケースではありません。

マレーシアで不動産を購入する時の活用方法

私ども、永く現地での不動産売買をお手伝いした経験からしますと、短期でのマレーシア滞在の場合は、賃貸やサービスアパートメントでマレーシアライフをエンジョイされることをオススメしています。

ですが、中長期でマレーシアに滞在の場合、お気に入りの不動産を見つけて、内装も自分好みにして生活するのもオススメできます。

ただし、この場合もデベロッパーから素直に不動産を購入するより、現物物件でセカンドオーナーとして物件を所有することの方がメリットがあります。

マレーシアに限らず、他の国でも同様ですが不動産を所有する場合のメリット、デメリットをしっかり認識した上で、自分にとってのベストを選ばれることが何よりも大切かなと思います。

不動産保有時に必要な税金についてはこちら

不動産購入の方法の数々

マレーシアで外国人向けの不動産が販売されたのは、2000年代に入ってからでしょうか?

それまではローカル向けの物件が多数を占めておりましたが、徐々に外国人向けの不動産も多数建設され、販売されるに至っています。現在では、供給過剰なマーケットになっているとも言われています。

こうしたマーケットで不動産を購入するのはリスクが存在しています。

そのため、マレーシアで不動産を購入される場合には、しっかりと検討した上で、ご購入されることをお勧めしております。

マレーシアで日本人が不動産を購入する場合、

① デベロッパーから新規に購入
② デベロッパーからの新中古 / 現オーナーからの中古物件の購入
③ Rent to Own(購入オプション付き賃貸契約)

上記3つのケースがあります。

まずは、それぞれのメリット、デメリットにはどのようなものがあるかという点から確認していきましょう。

1. デベロッパーからの購入

新規物件として購入することが可能。デベロッパーとしては新規で購入いただけるならということで、たくさんのサービスを用意し、購入しやすい環境を作る努力をしてくれています。

メリット

  • 物件視察の旅行代を負担してくれる。
  • 売買契約書で発生する弁護士費用や引き渡し後の管理費などで2年分の補助がある。
  • 物件購入後の利回りを保証してくれる。
  • 内装等(エアコンやキッチンキャビネットなどの内装)の追加サービスを受けられる。
  • 銀行ローンを組む場合にデベロッパーの信用力を活用してもらえる。

デベロッパーからの購入の場合は、上記のすべてかいずれかをサービスしてもらえる可能性があります。こうした点を知っているかどうかはとても大切ですので、購入の際にはしっかりとサービス内容の確認をし、交渉することをお勧めします。

デメリット

  • 上記のメリットやマーケティング費用が物件価格に乗っている。そのため、新規購入時には割高な値段での購入となる。

2. デベロッパーからの新中古 / 現オーナーからの中古物件の購入

ある程度開発状況がどうなったかを確認しながら購入することができますので、安心感が増します。

メリット

  • オーナーとの合意であれば価格が交渉可能。
  • マーケットよりも安い価格での物件購入も可能。

マレーシアマーケットでは、外国人向けのコンドミニアムは価格変動が大きく、戸建物件は価格変動が小さいという傾向があります。こうしたことも加味しながら、ご自身の予算に合った物件を購入されるのが良いかもしれません。

デメリット

  • 物件視察は自腹になる。
  • 弁護士費用などはオーナー側と折半して支払う必要がある。
  • 利回り保証はない。
  • 基本は見たままを購入することになるので、内装があれば内装付きだし、なければなし。
  • 銀行ローンを組む際は、個人の信用力のみでのトライになる。

3. Rent to Own(購入オプション付き賃貸契約)

気に入った物件を見つけて、購入したいけど不安もあるなぁという場合は、最初は賃貸契約で住みつつ、2年後にその物件を購入できるという内容で契約することも可能です。

メリット

  • 契約内容により途中で予定が変わってしまった場合等はキャンセルすることが可能。
  • 購入する場合は、支払い済みの賃料を購入価格の支払いに充てることができる。
  • キャンセルする場合、ダイレクトに購入する場合と比べ支払いを抑えることができる。

デメリット

  • 賃料は通常より割高に設定される。

ジョホールバル不動産における外国人の購入条件

マレーシアでは、2014年から外国人の最低不動産購入価格が、原則RM1,000,000となる規制が行われています。
その前までは、RM500,000でしたので、最低不動産購入価格は一気に倍に増えました。
この政策は、外国人がマレーシア国内の不動産を買い集めてマレーシア人が不動産を所有できなくなることを防ぐための政策です。
ただし、ジョホールバルのメディニ地区等では、最低不動産購入価格の条件は適用されず、購入価格の規制はありません。

さて、この規制が出来てから7年ぐらいが立つわけですが、その後どうなっているかと言いますと。。。
そもそもマレーシア人が購入したいと思う不動産と外国人が購入したいと思う不動産には大きな違いがあります。
たとえ、安い不動産があったとしても、セキュリティゲートもないエリアの物件を外国人が購入するでしょうか?

私は正直そのように思えません。

しかも、マレーシア人が好んで購入する物件は今でもRM500,000ぐらいでの取引価額かと思います。
それより低い価格の物件もあります。そうなると、当初RM500,000からRM1,000,000未満の不動産を購入された外国人には、売却したくてもマーケットがない状態(ローカルマレーシア人だけが対象で、しかもRM500,000以上の不動産は買いにくい層)ですし、購入できる外国人は規制で購入ができないというなんとも出口の見えない状況に陥っているように感じます。
外国人の最低不動産購入価格の規制により不動産の流動性を著しく落としている可能性があるため、いくらの規制が妥当なのかを再度検証の上で見直ししてほしいと切に願っています。
現地の不動産業の感覚としては、RM500,000のままでも外国人がマレーシアの不動産を買い漁るような事態は少ないのではないかと思っています。

ジョホールバル不動産における外国人の購入条件

マレーシアの不動産購入価格の規制

ジョホールバルのメディニ地区等は規制対象外

銀行ローンの利用

マレーシアでは、外国人でも不動産購入のための銀行ローンを活用することができます。
しかしながら、年々銀行ローンを受けるための審査は厳しくなってきており、誰もが銀行ローンを使える訳ではなくなりつつあります。

最低条件として、「MM2Hビザを取得していること」を条件にしている銀行も多く、銀行ローンを活用するのであれば、「MM2Hビザ」も合わせて取得しておく必要があるかなと思います。
また、銀行ローンが使えたとしても、60%ぐらいの融資になっておりますので、頭金として40%ほどの現金が必要になります。銀行ローンを活用される方の属性にもよりますので、60%の融資が上限でも下限でもない点は、ご了承いただければと思います。
銀行ローンの状況が上述した通りのため、基本的にはキャッシュでの購入を前提に考えられるのが良いかと思います。ですが、全額をキャッシュで払うのは気がひける場合は、一部ローンを活用するという方法が安心かと思います。

不動産購入のご相談

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