マレーシア・ジョホールバルでの不動産購入

2019/04/08

2020/07/28

マレーシアで不動産を購入するときに知ってほしいこと

マレーシアに移住して、広々とした住宅でマレーシアライフをエンジョイしたいと思う方はあとを絶ちません。

やはり、日本の住宅事情を考えると、マレーシアの広くてゆったりとしたデザインの住宅はとても魅力があります。

コンドミニアムには、住宅以外にも駐車場、プール、ジム、BBQエリアなど各種施設が揃っていますので、その点も日本の住宅事情にはない魅力です。

価格帯も同じスペックのものを日本で買えば数億円程度の物件を、数千万円で手に入れる事が出来るという魅力も備わっています。

為替などを注意深く見れば、約2,000万円程度で3Bedroomのお部屋を自分のものにすることも可能だったりします。

日本であれば区分所有のワンルーム投資物件に投資する金額で、素晴らしいお部屋を購入できるのです。

マレーシアで不動産購入するときに知ってほしいこと

こうした魅力が多いマレーシアの不動産ですが、マレーシアで不動産を所有する際の判断には、いくつかしっかりと理解しておくべきことがあります。

まず一つ目として、マレーシアの不動産は供給過剰が顕著になっているマーケットであるということです。

2019年時点でジョホールバルでの不動産の建設ラッシュは一巡し、今は出来上がった物件をいかに捌くかという方向に進んできています。

一方でクアラルンプールエリアはまだまだ建設途中の不動産も多数あり、これからの市況でどのように販売を進めていくべきかをデベロッパーも悩んでいる状況です。

昨今のニュースでもマレーシアには売れ残り物件が約30,000件もあるということですので、投資物件として買う場合や、将来の転売を考える場合、このポイントは大きく影響します。

二つ目としては、マレーシアでの不動産売買の手続きには想像以上に時間を要するということです。

日本であれば、売買契約を結んで、必要な金銭のやりとりが済めば自分の所有物となります。

しかし、マレーシアでは、これらの手続きに要する時間がかなりかかってしまいます。

特に外国人である日本人が不動産を購入する場合、ローンの審査や政府への手続きに数ヶ月を要することも珍しくありません。

このような負の部分もしっかりと認識して、納得した上で購入の判断をしていただきたいと思っています。

不動産購入時に必要な税金についてはこちら

マレーシアで不動産を購入する時の活用方法

マレーシアで不動産を持つという選択をした場合、以下の3つのケースで不動産を活用することになります。

ご自身で活用するため（自己使用、別荘使用等）

自己使用目的であれば、許される予算内で住みたい不動産を買えば良いということになります。

しっかり使い切った後は、売却することによって現金化も可能です。

一番満足度の高い不動産活用方法となります。
直近の資産運用のため（利回り期待）

プレビルド物件での想定賃料には、「そうなってほしい」というプレミアムがついているため現実相場との乖離があります。

さらに賃貸相場の形成はコンドミニアムに対してであり、1つのユニットに対してではないため一軒だけでの相場コントロールは難しくなります。

また、物件の維持には内装費、管理費、サービス料、税金等様々なコストもかかってきます。

確実な利回り狙いは困難であるといえます。
将来の資産形成のため（将来の値上がり期待）

将来的な値上がりを期待した場合、値上がりするのがいつどのタイミングなのか正確な予測は難しくなります。

さらにジョホールは供給過剰な建設ラッシュ事象も発生しており、値上がり予測の不確定要素となります。

資金的に余力があり「待てる」場合を除いてはあまりオススメできるケースではありません。

私ども、永く現地での不動産売買をお手伝いした経験からしますと、短期でのマレーシア滞在の場合は、賃貸やサービスアパートメントでマレーシアライフをエンジョイされることをオススメしています。

ですが、中長期でマレーシアに滞在の場合、お気に入りの不動産を見つけて、内装も自分好みにして生活するのもオススメできます。

ただし、この場合もデベロッパーから素直に不動産を購入するより、現物物件でセカンドオーナーとして物件を所有することの方がメリットがあります。

マレーシアに限らず、他の国でも同様ですが不動産を所有する場合のメリット、デメリットをしっかり認識した上で、自分にとってのベストを選ばれることが何よりも大切かなと思います。

不動産保有時に必要な税金についてはこちら

不動産購入の方法の数々

マレーシアで外国人向けの不動産が販売されたのは、2000年代に入ってからでしょうか？

それまではローカル向けの物件が多数を占めておりましたが、徐々に外国人向けの不動産も多数建設され、販売されるに至っています。現在では、供給過剰なマーケットになっているとも言われています。

こうしたマーケットで不動産を購入するのはリスクが存在しています。

そのため、マレーシアで不動産を購入される場合には、しっかりと検討した上で、ご購入されることをお勧めしております。

マレーシアで不動産を購入する方法

デベロッパーからの購入

新規物件として購入することが可能で、デベロッパーからの様々なメリットを享受することができます。例えば、弁護士費用がかからない、管理費が2年間免除される、内装をつけての販売になるなど、デベロッパーにより色々なメリットを用意してくれます。その分、物件価格はマーケティング費用なども含めた価格設定になっています。また、プロジェクトの時期により、住めるようになるまで時間を要する可能性も出てきます。弊社のお客様にも、「購入時は移住を考えていたけど、子供が成長して友達ができると移住も簡単ではなく。。。」と言ったコメントをされるお客様もいらっしゃいます。なかなか将来を見通すのは難しいですよね。

現オーナーからの現物物件の転売

すでに出来上がっている物件を内見した上で、実物を購入することが可能です。内装をすでにつけている現オーナーもいれば、内装がない現オーナーもいます。現物物件のメリットは、内見で見た状態のものをそのまま購入できるということで安心感があり、また住み始めるスケジュールも組みやすくなります。今、マレーシアでは最も適した購入方法と考えております。弊社で購入をサポートする多数のお客様がこうした方法での購入を選ばれています。

Rent to Own

気に入った物件を見つけて、購入したいけど不安もあるなぁという場合は、最初は賃貸契約で住みつつ、2年後にその物件を購入できるという内容で契約することも可能です。契約内容により、途中で予定が変わってしまった場合などはキャンセルすることができます。この場合、普段の賃料は通常より若干高めに設定されますが、最終的に購入を判断したときにはその賃料がそのまま購入価格の支払いに充てられます。キャンセルを判断した場合も購入する時と比べ、支払いを抑えることができます。

ジョホールバル不動産における外国人の購入条件

マレーシアでは、2014年から外国人の最低不動産購入価格が、原則RM1,000,000となる規制が行われています。
その前までは、RM500,000でしたので、最低不動産購入価格は一気に倍に増えました。
この政策は、外国人がマレーシア国内の不動産を買い集めてマレーシア人が不動産を所有できなくなることを防ぐための政策です。
ただし、ジョホールバルのメディニ地区等では、最低不動産購入価格の条件は適用されず、購入価格の規制はありません。

さて、この規制が出来てから5年ぐらいが立つわけですが、その後どうなっているかと言いますと。。。
そもそもマレーシア人が購入したいと思う不動産と外国人が購入したいと思う不動産には大きな違いがあります。
たとえ、安い不動産があったとしても、セキュリティゲートもないエリアの物件を外国人が購入するでしょうか？

私は正直そのように思えません。

しかも、マレーシア人が好んで購入する物件は今でもRM500,000ぐらいでの取引価額かと思います。
それより低い価格の物件もあります。そうなると、当初RM500,000からRM1,000,000未満の不動産を購入された外国人には、売却したくてもマーケットがない状態（ローカルマレーシア人だけが対象で、しかもRM500,000以上の不動産は買いにくい層）ですし、購入できる外国人は規制で購入ができないというなんとも出口の見えない状況に陥っているように感じます。
外国人の最低不動産購入価格の規制により不動産の流動性を著しく落としている可能性があるため、いくらの規制が妥当なのかを再度検証の上で見直ししてほしいと切に願っています。
現地の不動産業の感覚としては、RM500,000のままでも外国人がマレーシアの不動産を買い漁るような事態は少ないのではないかと思っています。

ジョホールバル不動産における外国人の購入条件

マレーシアの不動産購入価格の規制

ジョホールバルのメディニ地区等は規制対象外

銀行ローンの利用

マレーシアでは、外国人でも不動産購入のための銀行ローンを活用することができます。
しかしながら、年々銀行ローンを受けるための審査は厳しくなってきており、誰もが銀行ローンを使える訳ではなくなりつつあります。

最低条件として、「MM2Hビザを取得していること」を条件にしている銀行も多く、銀行ローンを活用するのであれば、「MM2Hビザ」も合わせて取得しておく必要があるかなと思います。
また、銀行ローンが使えたとしても、60%ぐらいの融資になっておりますので、頭金として40%ほどの現金が必要になります。銀行ローンを活用される方の属性にもよりますので、60%の融資が上限でも下限でもない点は、ご了承いただければと思います。
銀行ローンの状況が上述した通りのため、基本的にはキャッシュでの購入を前提に考えられるのが良いかと思います。ですが、全額をキャッシュで払うのは気がひける場合は、一部ローンを活用するという方法が安心かと思います。