マレーシア不動産購入の注意点と物件選び｜移住・投資の成功戦略

2025/11/06

近年、マレーシアは日本人の移住先として存在感を増しています。

MM2H（マレーシア・マイ・セカンド・ホーム）ビザで不動産購入が要件の一部に加わったことで、移住と同時に物件購入を検討する方も増えました。

その一方で、現地では外国人向けの販売が加熱し、「高利回り」「値上がり確実」といったキャッチに惹かれがちです。しかし、海外不動産は“買って終わり”ではなく、“持ち続ける・出口を取る”までを含めて設計する資産です。現地では供給過剰が顕著で、投資判断には慎重になる必要があります。

弊社は2014年から現地で不動産に関わり、200件超の日本人オーナー様の物件を管理してきました。その結論は明快です。

「価格が安い＝得」「利回りが高い＝優良投資」とは限らない。

むしろ、「自分や家族にどう役立つか／どの価格帯なら出口があるか／税務・維持費・為替でどれだけ目減りするか」まで含めた“目利き”が不可欠です。

本ページでは、ジョホールバル（JB）とクアラルンプール（KL）の実データ比較、税務・メンテ・為替リスク、キャピタル狙いの「限定的成功」事例、中国人投資家の影響などを1つにまとめ、「住んでよし、持ってよし、売っても困らない」物件を選ぶための指針を提示します。

なお、外国人の最低購入価格条件やローン申請、購入方法といった制度やルールについては、「マレーシア不動産購入の制度と基礎知識｜外国人条件・住宅ローン・購入方法」をご覧ください。

自己使用目的なら“あり”──日本では得られない住空間を合理的な価格で

マレーシアの魅力は、日本では考えられない広さ・設備が手の届く価格で手に入ること。たとえばジョホールバル（JB）の「Molek Pine 4」とクアラルンプール（KL）の新築「Pavilion Square」のスペックと価格は以下の通りです。

	Molek Pine 4 （ジョホールバル）	Pavilion Square （クアラルンプール）
広さ	1,672sq.ft（約155m²）／3ベッドルーム	504sq.ft（約47m²）／1ベッド
購入価格	RM1,000,000 + 追加内装RM50,000 合計：RM1,050,000（3,465万円）	RM1,300,000（4,290万円）
PSF （1平方フィートあたり）	RM628	RM2,579
設備	プール／ジム／BBQスペースなど充実	インフィニティプール／ジム／クラブラウンジ／スカイガーデンなど充実

日本の都市部で同水準の住環境を得るには、1億円以上の予算を見込むケースも珍しくありません。

Pavilion Squareでは、1平方フィートあたりの価格はMolek Pine 4の約4倍です。同じ予算でも得られる“住み心地”は大きく異なります。

JB vs KL──価格・利回りの「現実」

KLの物件に比べ、JBの物件ではPSFが低い傾向があり、同予算で「広く・快適」な住空間を取得しやすく、表面利回りも高めとなります。

税引後の実質利回りは2%台が現実的なラインといえるでしょう。定期預金で金利3〜4%が存在するマレーシアでは、利回り勝負だけなら定期預金の方が合理的な場合もあります。

だからこそ、利回り狙いより「使いながら持てる資産か」、「売却・賃貸の出口が担保できる価格帯か」を重視すべきです。

最新（2025年時点）の比較表：購入時の検討

コンドミニアム名	形態	平フィート	平米	部屋数	物件価格	追加内装	PSF
Molek Pine 4（JB）	現物	1,672sq.ft	155m²	3	RM1,000,000	RM50,000	RM628
South Brooks（KL）	現物	1,333sq.ft	124m²	3	RM1,800,000	RM50,000	RM1,388
South Brooks（KL）	現物	1,001sq.ft	93m²	2	RM1,300,000	RM50,000	RM1,349
Pavilion Square（KL・新築）	新規	504sq.ft	47m²	1	RM1,300,000	-	RM2,579

最新（2025年時点）の比較表：運用時の検討

コンドミニアム名	月額家賃	年間家賃	表面利回り	年間経費	税引前利益	税引後利益	実質利回り
Molek Pine 4（JB）	RM4,500	RM54,000	5.14%	RM13,000	RM41,000	RM28,700	2.73%
South Brooks（KL）	RM6,500	RM78,000	4.22%	RM15,000	RM63,000	RM44,100	2.38%
South Brooks（KL）	RM5,000	RM60,000	4.44%	RM13,000	RM47,000	RM32,900	2.44%
Pavilion Square（KL・新築）	RM4,000	RM48,000	3.69%	RM13,000	RM35,000	RM24,500	1.88%

コスト・税務・為替のリアルな視点

意外とかかるメンテナンス費用

家具・家電付き賃貸が一般的なマレーシアでは、家電故障・家具破損・水漏れなどの不具合対応をオーナーが負担します。空室にすると湿気や水回り劣化が一気に進むため、空室期間の維持管理コストも想定に入れる必要があります。

これだけは知っておきたい：メンテナンス費用の代表例

家電の修理・交換： エアコン、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、給湯器など
家具の補修・更新： ベッド、マットレス、ソファ、ダイニングセット、カーテン等の消耗
配管・水回り： トイレ・シャワー・シンクの水漏れ、排水詰まり
電気系統： ブレーカー、照明、コンセント、スイッチ故障
内装補修： 壁の塗装、フローリングの傷補修、シーリングの打ち直し
定期クリーニング／防カビ： 空室期間中の湿気・カビ対策
管理費・修繕積立金： Maintenance Fee & Sinking Fund
エージェント手数料・管理委託費： 賃貸募集、鍵の受け渡し、立会い等

税務と実質利回り──「思ったより残らない」構造

マレーシアで賃料収入を得ると、現地での確定申告が必要です。マレーシア非居住者（183日未満滞在）は所得30%の一律課税で、経費控除の範囲も限定的で、表面利回りがそのまま手残りにはなりません。

表面利回りを2〜3割は削る覚悟で、税金・維持費・突発修繕を“固定費化”してシミュレーションしておくと、失敗が減ります。したがって、「収益不動産としてバリバリ稼ぐ」よりも、「自己使用＋柔軟に貸せる（売れる）資産として持つ」発想が現実的です。

マレーシアの不動産にかかわる税金について

為替リスク──円とリンギット（RM）の間で何が起きるか

円安局面での購入は、円建ての初期投資が大きく膨らみます。家賃はRMで入るため、円高に振れると円換算の実収益は目減りします。売却時にも為替の影響を受け、RMでは利益でも円換算では目減り（または損失）ということもありえます。

円建て資産とのバランス・ヘッジ（例：円⇄RMの両替タイミング分散）も戦略に入れておくべきです。

投資として考える場合の注意点―現地オーナーの存在

現地の不動産オーナーは、投資用の不動産を購入できるだけの財力があり、あとはちょっとした”ミエ”もあるため、ご自身の不動産の内装などをとても豪華に仕上げます。それでもテナントに入ってもらうためには、ときには賃料を抑えてでもテナントを確保します。

マレーシアの現地オーナーにとっては、不動産を持っているというステータスが一番大事で、不動産の投資利回りなどはあまり意識しない人が多いように感じます。一方の日本のオーナー様は、投資利回りはすごく気にします。そのため、内装にかける費用は最小限にして、賃料は最大限に得られるようにしたいという思いを持っています。

想像していただきたいですが、同じコンドミニアムに内装が豪華で賃料はそれほどでもない物件と、内装が小ぢんまりしていて賃料はそこそこの物件があれば、テナントはどちらを選ぶでしょうか？

このような例からも、マレーシアで不動産投資をする場合には、他のオーナーの動向も視野に入れることが重要です。

キャピタル狙いなら“限定的成功”に学ぶべき

マレーシア人の不動産購入は、家賃収入よりもキャピタルゲイン（値上がり益）狙いが主流です。

ただし、実際にこの10年で顕著な上昇を見せたのは「Desa ParkCity」や「Mont Kiara」の高級プロジェクトなどごく一部となります。Desa ParkCity における高級コンドミニアム（例：One Central Park、Park Regent）では、周辺環境の整備や外国人需要の高まりを背景に、価格が上昇傾向にあります。

「どこを買っても上がる」わけではありません。立地・プロジェクト・供給量・コミュニティ形成力を、極めてシビアに見極める必要があります。